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[娱乐杂烩] 万科称“中国房地产行业已经到了危急关头”!

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发表于 2017-11-22 11:01 | 显示全部楼层 |阅读模式
  中国楼市正在上演怪异的一幕:一边北京燕郊等地房价松动,跌幅较大,另一边南京却出现万人排队“抢房”的现象。

  一边是海水,一边是火焰,中国楼市到底是冷还是热,让人摸不着头脑。

  其实,从国家统计局的权威数据来看,楼市降温的表现相当明显。以北京、南京为例,今年北京房价稳中有降,二手房价格已经连续6个月下跌,而南京今年以来,新建商品房的价格环比始终保持持平或下降的态势。

  楼市寒风劲吹,今天(11月21日)万科更是抛下重磅炸弹:“中国房地产行业已经到了危急关头。”



  万科:中国房地产行业已经到了危急关头

  根据新华社今日发布的题为《回归初心万科提出新定位》的报道,万科董事会主席、首席执行官郁亮表示,“下一步万科要在恢复住房的居住属性、回归房地产初心上作出努力和贡献。”、“高速扩张期过后,中国房地产行业已经到了危急关头。提出房地产行业属性的回归,不仅是中国经济稳健成长的需要,也是房地产行业自身发展的需要。”



  新华社报道提到,从10月18日起,近期万科内部进行各类形式的学习党的十九大精神活动。讨论中,“人民美好生活”“共建共享”等词汇频频出现。
  郁亮说,党的十九大精神对万科而言是调整发展策略、经营计划、管理制度的根本指引。

  “房子是用来住的,不是用来炒的。服务不好人民日益增长的美好生活需要,万科就没有未来,房地产业也没有未来。”万科副总裁周巍说,转型已经成为万科发展的最为迫切需求。

  正如万科所讲,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居,是党的十九大报告提出的明确要求。



  万科等企业在学习十九大的报告的同时,相关部门也在研究如何推行落实。

  根据央视新闻报道,11月21日,住房城乡建设部会同国土资源部、人民银行在湖北省武汉市召开部分省市房地产工作座谈会,学习贯彻党的十九大精神,部署近期房地产工作,进一步落实地方调控主体责任,坚持分类调控、因城因地施策,坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持调控政策的连续性稳定性,切实防范化解房地产风险,促进房地产市场平稳健康发展。

  政府管理部门在强调“切实防范化解房地产风险”,房地产企业在说“行业已经到了危急关头”,那风险和危机究竟表现在哪些地方呢?

  居民杠杆率飙升,为经济埋下隐患

  对普通居民来说,高企的房价带来沉重的压力,不断攀升的居民杠杆为经济埋下隐患。

  中国大,居不易。2015年下半年以来,楼市走出调整期,迎来新一轮的暴涨,从一线城市到三四线城市,疯狂的房价使不少购房者感到绝望。如今,在中国买房究竟有多难?我们还需要数据说话。

  房地产领域常常用房价收入比来衡量购房的难易程度,房价收入比是房屋总价与居民家庭年收入的比值。在发达国家,房价收入比超过6就可视为泡沫区,但由于我国统计口径等原因,计算出的房价收入比数据不如欧美国家准确。专家认为,根据我国的实际情况,全国房价收入比保持在6.5-7.5属合理区间。

  根据易居房地产研究院今年9月发布的《全国百城房价收入比研究》显示,2017年上半年,全国100个大中城市房价收入比,包含保障房、棚改房口径计算出的平均值为7.2,不包含保障房、棚改房口径下的平均值为8.9。房价收入比高于8.9均值的城市共29个,其中深圳房价收入比高达34.9,位于百城榜首,也就是说深圳居民想要买一套房得不吃不喝干上35年。



  同时,房价上涨,收入跟不上怎么办?高杠杆买房成为了一些人的选择。

  根据海通证券姜超团队的数据,2008年金融危机以后,新兴经济体居民部门杠杆率迅速飙升,中国是加杠杆的主力。

  如果按照居民债务和GDP之比计算,截至2017年9月,我国居民部门的杠杆率已经达到54%,在主要经济体中属于中等水平,但几乎是新兴经济体中最高的。例如,阿根廷居民杠杆率不到10%,印度仅11%,俄罗斯16%,墨西哥17%,巴西22%,均远远低于中国的水平。我国居民债务水平比德国、奥地利、意大利还要高,甚至接近日本、法国的水平。

  如果考虑到居民部门的可支配收入,我国居民债务水平已经接近“危险”区间。我国居民部门债务占居民可支配收入的比重从2007年时的不足35%,已经达到了当前的90%,远远超过其它新兴经济体的水平。考虑到中国诸多民间融资渠道,居民实际杠杆率可能更高。

  姜超团队总结到,中国近10年居民杠杆率大幅飙升,当前已经进入危险区间,尽管进一步刺激居民加杠杆,危机也未必马上到来,但整个经济会变得更加脆弱,系统性风险上升,最终对长期经济增长没有太大贡献。长期来看,提升技术创新和人力资本水平,才能推动经济的可持续增长,依赖刺激地产拉动经济很可能逐步走入危机模式。



  因此,去杠杆也成为了楼市调控的重要目标。去杠杆调控下,一方面房贷利率飙升,另一方面在买房的首付比例大幅提高。

  根据中国人民银行2017年11月17日发布《2017年第三季度中国货币政策执行报告》,3季度金融机构房贷利率大幅上升了32BP。

  而万科的数据显示,去年万科销售中一次性付款的比例只有10%,银行按揭贷款比重高的时候比重超过60%,接近65%;今年政策收紧,对二套房首付比例要求的提高以及贷款利率的上升,一次性付款增加,使用按揭贷款的比重下降,有些月份一次性付款的比重超过30%。10月份一次性付款25%,按揭贷款比重45%,使用按揭贷款的客户占比75%,实际平均首付比例3.8成,而去年平均首付比例3成。


  楼市降温,高负债经营的房企有隐忧

  对房企来说,高价拿地、高负债运营,在楼市调控整体趋严的环境下,也透露出一些隐忧。

  高价拿地

  21世纪经济报道引用机构数据显示,今年2月中旬,合肥、长沙、沈阳等城市的土地成交平均溢价率达147%、92%和75%。到了5月,房企开始聚焦热点三四线城市,其平均土地溢价率刷新历史记录,高达46%。

  虽然到了下半年,楼市降温开始传递到土地市场,一些热门城市出现土地流拍、零溢价成交现象,但房企的拿地成本依然高企。

  高负债经营

  据中国经济周刊报道,数据显示,从2005年一季度以来,地产行业的资产负债率一直在走高,从起点的57.54%已涨至今年三季度的79.01%,增长近22个百分点。

  截至今年第三季度,A股136家上市房企负债合计超过6.04万亿元,同比增幅23.21%;A股平均每家上市房企负债达445亿元。



  高价拿地、高负债运营下,房企的销售回款显得十分重要,但这一数据增速自2016年下半年以来在逐渐回落。

  目前房企的一半以上资金来源依靠项目回款。而中信证券对A股123家房企的三季报分析显示,前三季度房地产板块销售回款14870.7亿元,增速较上半年下降4.5个百分点。

  同时,楼市调控逐渐加码,一些地区房价持续松动对于房企来说,也是不得不注意的现象。万科也预计2018年房地产销售面积和销售金额将出现双降。

  同策咨询研究总监张宏伟指出,由于房企“加杠杆”的资金周期一般为2年左右,2017年下半年将是这些“加杠杆”资金开始到期的时间。“加杠杆”较为明显的房企可能在2017年下半年的楼市调整期遇到资金兑付问题。这些房企一旦无法及时偿还贷款,无法“降杠杆”,极有可能因此陷入困局,最终被其他企业收购股权或项目。

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