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业内人士:2017年仍须防止热点楼市过热 哪个冒头拍哪个

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发表于 2017-2-13 20:31 | 显示全部楼层 |阅读模式
  春节楼市陷入“休眠”状态,上海、广州新房成交量较春节前下跌70%,其他热点城市下跌幅度也在40%-60%。春节刚过,紧缩措施还在继续,央行不间断地“变相加息”,短端融资成本抬升已冲击到中长期利率,首套房贷利率结束自2015年9月以来持续回落态势,近三个月连续小幅回升。近期,多地房贷优惠利率折扣回到九折及以上,很多银行被央行“窗口指导”后,紧缩信贷投放。

  因此,业内人士指出,春节楼市萧条仅是开始,地产严冬或将到来。事实上,1月楼市并不难看。中指院监测,全国30个主要城市1月新房成交同比下降27.3%。要知道,今年1月不仅有春节因素,还受去年高基数影响(去年春节在2月)。而且,南京、苏州两地成交量还出现环比上升。同时,热点城市房价涨跌互现,上涨是主流。上海、杭州、南京和成都等均比去年12月上涨。

  土地市场更乐观一些。截至2017年1月,中指院监测的主要城市库存环比降0.5%,北京、广州分别降5.01%、4.55%。深圳、杭州、厦门、南京等库存均有下滑。2016年现金回笼好,拿地“补库存”是共识。1月份,全国300个城市土地成交同比降18%,但溢价率同比升3%,楼面均价同比增54%。调控打压、货币紧缩,相比创新高的去年,下滑在清理之中,但高位运行的判断更合理。

  近期,央行急于撇清调整货币市场利率是“变相加息”,并向市场传达信息,货币市场利率变化与存贷款利率非亦步亦趋关系,有的会由金融机构消化,不会传导到存贷款利率。可见,货币政策新策略打击的是“借短钱”套利,而非开启加息。另外,无论支撑稳增长,还是防止大起大落,当前楼市整体“低利率、适度杠杆”的宽松资金面需保持。藉由此,2017年高位运行是大概率。

  就热点城市而言,当前面临的任务,依旧是防止楼市过热。近期,京沪深等大城市“类住宅”火热,就是楼市需求旺盛的一个缩影。货币政策被动宽松和“资产荒”预期下,尽管去年10月以来楼市需求被抑制,交投表面上看趋冷淡,但摁住葫芦浮起瓢,更灵活的市场正在顺应投资需求,为资金寻找“新出口”,这就是“不限购”和作为泡沫洼地的“类住宅”市场。

  如果从成交量涨幅看,“类住宅”比商品住房市场更火爆。2015-2016年,京沪深三地“类住宅”成交量翻倍增长,但去年底、今年初,随着三地堵住漏洞,商务公寓、商住房等“类住宅”有所压制。但近期,深圳爆出高价“办公式公寓”,旧工业用房改为商品公寓和长租公寓,可见“类住宅”以其形式的变化,规避土地用途管制、调控政策的同时,不断地为旺盛的需求开辟空间。

  据悉,场外配资有复苏迹象,除民间配资公司重启配资业务,券商、银行和信托等金融机构也在推动相关业务。尽管提供优先级资金的银行将杠杆限制在监管要求的1∶2之内,但目前可以通过夹层、收益互换、增加通道等方式,将杠杆可以放大到1∶4。可见,货币政策整体宽松、实体经济疲软的情况下,外围虎视眈眈的资金仍有卷土重来,杀入股市、楼市和大宗商品的可能。

  这是管理层最担心的,新年伊始,证监会主席刘士余便要求交易所加强一线监管,并对呼风唤雨和兴风作浪的资本大鳄提出警告。对楼市管理而言,中央经济工作会议既提出要防风险、防泡沫,又提出增加宅地供应、疏导需求、鼓励合理需求等“稳增长”措施。因此,打压的还要打压,支持的还要支持。面对热点楼市上涨的冲动,持续加强调控,筑起热钱流入的“防火墙”仍是主题。

  春节刚过,新一轮调控又来了。热点城市步调一致地收紧了首套房贷优惠利率折扣,九折以下的房贷已绝迹;银行贷款投放受央行“窗口指导”而紧缩,占半壁的房贷也会受到冲击,北京已将二套房贷款期限缩短至25年;重庆蛰伏已久的房价甫一冒头,就被拍死了,近期又发布抵押项目不得预售的规定。由此,2017年,热点楼市的调控依旧任重而道远,哪个冒头拍哪个。
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