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一二线城市房价走势 三四线城市房价或崩盘论

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发表于 2015-4-9 13:39 | 显示全部楼层 |阅读模式
  一二线城市房价走势 三四线城市房价或崩盘论


  “对土地存量较高的三、四线城市,政府应放缓供地节奏,并加快产业结构升级、吸聚人口;在信贷政策方面,向首次购房群体提供更加优惠的政策支持,并放宽对二套房信贷政策的限制。”昨日,《证券日报》记者获得的全国人大代表、河南建业地产董事局主席胡葆森的最新提案显示,三、四线城市楼市存量巨大,开发过度。
  胡葆森建议,放缓土地供应,减少或停止保障房的大量建设,同时降低二套房首付贷款比例等,采取更加灵活和有针对性的政策和办法,确保三、四线城市房地产市场走上理性渠道。
  三四线城市
  库存高企风险高
  事实上,三、四线城市楼市库存过高,市场难以消化是近两年的常态化问题,正如胡葆森所示:根据相关机构统计数据显示,全国城市市场风险排名前50位的城市中无一例外均为三、四线城市。鉴于此,可见三、四线城市房地产库存压力仍然较大,供求失衡的现象更加普遍和明显。
  胡葆森认为,2014年,在国内经济增速放缓,房地产行业调整的背景下,地产投资增速下滑,市场观望情绪加大,市场库存量迅速放大,许多城市的去库存化时间达到12个月以上。鉴于此,虽然调控手段更加灵活,也更具针对性,但不同城市的市场走势也进一步分化。
  胡葆森分析道,一线城市由于潜在购房需求较旺盛,在楼市整体下行背景下依然微幅上涨,但涨幅明显低于2013年;二线城市逐渐分化,但也开始逐步复苏;三、四线城市由于大多缺乏产业支持,城市人口流失较为严重,缺乏核心竞争力,导致其市场库存和市场风险进一步加大。
  对于造成这一现状的背后原因,胡葆森认为,购买力有限、开发投资占比较大、大型房企扎堆三、四线城市加剧了过度开发等方面因素为主要原因。
  胡葆森称,三、四线城市购买力有限,导致风险远高于一、二线城市。三、四线城市由于城市能级较小,大多缺乏产业支撑,对外来人口的吸纳能力有限,甚至连当地人口都不断外流。在调控政策和市场观望情绪加大的影响下,当地的购房需求进一步萎缩。
  “由于三、四线城市人均住房面积普遍高于一、二线城市,导致其本地短期住房需求相对较少,而其常住人口的增长水平则很低,使得三、四线城市的改善及新增购房需求总体较小”。胡葆森如是表示。
  此外,胡葆森认为,在以往粗放式的城市建设方式下,三、四线城市房地产开发投资占比较大,房地产发展速度超过了城市化建设和产业配套发展的速度。
  “由于三、四线城市的产业发展相对落后,地产经济往往成为城市的支柱产业。当地政府为了拉动GDP增长,大力推动房地产建设,脱离了当地的经济、人口和产业发展水平,城市化建设发展与房地产开发出现脱节。”胡葆森表示,加上三、四线城市土地供应和发展空间潜力巨大,使得其房地产供应量往往很大,在房地产调整的市场形势下,供需失衡的矛盾和风险便明显增加。
  值得注意的是,过去几年,大量一、二线城市实施了限购政策,这导致很多大型房企纷纷撤出受限购限制的城市,转而进军并扎堆三、四线城市,客观上加剧了当地房地产的过度开发。
  量体裁衣打造“利客”特色
  作为怀着致富报国理想的青年创业者,李卫宾注意到内蒙古市场并没有著名连锁便利店,因而要创建中国乳都的连锁便利店品牌。事实上,随着中国经济和人均收入的增加,中国便利店行业正进入第二次快速扩张时期,全球范围内小型零售业态也呈现销售增长的良好势头。李卫宾既看到便利店的商机,也注意到制约便利店发展的瓶颈就在于连锁化程度较低。
  “爱琢磨”的李卫宾奔赴各地取经,他认为需要打造统一的标准化连锁便利店,无论是店面面积、装修风格、售卖货品等实体店面,还是团队管理模式、物流配送等相应的配套方式,都需要制定统一的标准实现一体化。
  按照“扣月饼模子的复制式发展”思路,他于2011年将“家园福”更名为“利客”,并量体裁衣打造好“利客”特色的新标准,在呼和浩特快速复制,如今在呼和浩特和包头等城市快速崛起了208家店面。
  记者在走访几家利客便利店时发现,便利店内还设有休闲区、鲜食小站区、洋酒专区等特色专卖区域。李卫宾告诉记者,这也是利客店面的特色之一,售卖年轻人喜爱的进口食品。“通过这个卖点吸引了城市各个角落的年轻人,我还想,他们现在是顾客,说不准哪天就是我的合作伙伴。”
  跨区域复制扩张
  中国连锁经营协会发布的《中国便利店发展报告》(2012-2013年)指出,制约中国便利店发展的瓶颈之一在于连锁化程度较低,因此难以实现跨区域发展。
  利客却积极推进区域扩张。李卫宾说道,目前利客在内蒙古自治区已有200多家连锁店,正在准备进驻兰州、郑州等城市。他说,利客将继续扎根于三四线城市,在全国进行跨区域复制扩张,让利客之蚂蚁遍布祖国各地。
  钟爱《道德经》的李卫宾认为:“道生一,一生二,二生三,三生万物,揭示的便是事物从无到有到壮大的本质。”在他看来,企业也需要从无到有、从小到大的有机生命体,需要给予成长的空间。
  事实上,便利店已经不再是一二线城市的特有业态,在一些经济发展较快的三四线城市,便利店业务开始迅速扩张。利客正是根植于三四线城市,寻到其快速壮大的市场空间。
  几年间冒出三四百家便利店,2014年更是达到1.8天一家新店开张的速度快速扩张,不得不令人惊叹和惊奇。“2017年,达到1000家店是没有问题的!”李卫宾如此自信地告诉记者。
  积少成多聚合创品牌
  在问及为何如此快速度扩张时,李卫宾这样说道:“很多人都问,为什么利客一夜之间冒出这么多家便利店?有人说是找房找得快,其实我想说,还是那句老话:没有金刚钻别揽瓷器活。我们因地制宜创造了合适的商业模式才能站稳脚跟。”
  他拿选址为例,向记者讲述了选址之诀窍:“选址重赏之下必有勇夫。所有的好位置我们都能尽快知道,主要由于我们的双管齐下找房制度:一方面,我们成立专业小组负责选房,内部3组PK,完成任务给3000元予以鼓励,没有完成惩罚2000元,我们发展部找房的专员能月收入1.9万元;另一方面,也是更重要的方式,我们积极发动全社会力量选房,只要有民众看到有个房子出租,给我提供房源,一旦我们签合同开了店,就给他奖励3000元钱。”
  李卫宾看来,只有让利于民,才能创造并增加“利客”的品牌价值,而他要做的就是通过品牌实现聚合,以加盟式实现快速发展,从而让利客便利店开遍祖国大地。
  李卫宾给记者算了一笔账:开一家七八十平方米的连锁店要投入45万元左右,而其中只有毛利额的10%会上交给总部,加盟商通过利客品牌盈利,利客集团帮忙负责人员配置、商品配送等所有经营活动,在当地即撬动了6000余万元民资参与。而通过口碑营销,当地很多人都积极上门联系要求加入连锁店。在记者采访期间,便有一位当地的中年女子前来要求排队等待加盟名额。李卫宾也表示,现在就排着十多个人等待加盟。
  “花若盛开,蝴蝶自来。”记者获悉,随着利客的发展,内蒙古银行、美团网、酒仙网、腾讯、京东等都主动要跟利客进行合作。信心十足的李卫宾说,他下一步将带领“利客”进入资本运作阶段,积极准备上市,将品牌延续下去。
  中国住房市场短期下跌不可避免,普通商品住房价格将进入为期2-3年的调整期。社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为,一些房价涨幅较高、前期开发量较大的东部二三线城市,“崩盘完全是有可能的。”如果中国二三线城市房价开始暴跌,这14个城市的房价将会非常危险。
  1、东莞:开发商资金紧


  受银根紧缩和“酒店业整顿”因素影响,目前一些手上持有酒店、融资公司的东莞开发商的资金链受到了较大冲击。现在很多开发商手上的资金都比较紧。目前东莞已经有多家开发商开始着手调整销售策略。如果市场进一步恶化,大幅下跌不是没有可能。
  2、鄂尔多斯:煤都神话的破灭


  这个曾经名不经传的内蒙古三线城市,创造了一系列的经济神话GDP一度赶超香港,房价直逼北上广。鄂尔多斯的煤炭产业占经济总量近70%,占财政总收入近50%。拥有“黑金资源”的鄂尔多斯,在煤炭产业的黄金十年里,风头一时无两。可惜煤炭带来的巨额财富,被挥霍在房地产市场里。
  3、陕北神木:煤炭王国风光不再


  “因煤而兴,因煤而富”,神木构建了一个让人艳羡的优质煤炭王国,拥有免费医疗教育等公共服务。该县煤炭探明储量500多亿吨,几年时间神木先后成为陕西十强县、中国百强县。同样患有煤炭资源“依赖症”的神木,在煤炭市场低迷,资金链短缺背景下,出现大额非法集资案件。多年对煤炭的过度开发导致当地生态环境破坏严重。
  4、海口:地产泡沫被吹大


  凭借房地产发迹的海口曾在1992年遭遇过房地产泡沫经济,烂尾楼随处可见。直至今天房地产在海南税收、固定投资的占有较高的比例。仅靠房地产业的支撑有可能会遭遇第二次的泡沫经济。
  5、甘肃玉门:聚散皆因油


  1939年玉门老君庙第一口油井出油,解放前十年间,石油产量占同期全国总量的90%以上,奠定中国石油工业的基础。如今过度的开采,让玉门的石油产量由1959年最高的140.62万吨降至1998年的38万吨,且环境破坏严重。谁还乐意在这里居住?
  6、湖北黄石:矿竭城衰


  黄石的金矿保有储量占全省的88%,铁矿石保有储量虽只占全省储量的23.7%,但产量居全省第一。黄石市里企业大多有“恋矿情结”。可是,第三产业的落后,技术生产能力不足,对资源的依赖性,城市未来的发展充满隐患。
  7、云南东川:“天南铜都”的困境


  东川是中国六大产铜基地之一,铜的地质储量仍占全国第二位,精矿含铜量占全国第三位。可是,毕竟经过上千年的开采,矿产资源已濒临枯竭,加上东川以铜资源采选为主,其他产业服务于铜矿开采。这种单一的产业结构让东川经济发展后继无力,一损俱损。
  8、景德镇:千年瓷都的失落


  作为历代官窑所在,景德镇陶瓷在解放后曾一度占据全国产量的20%,并且成为好质量的代名词。直到现在,一提到中国陶瓷,不少人脑子里出现的第一个地理名词,仍然是“景德镇”。而在中国,能以一个地方作为整个产业品牌的,并不多。然而,靠一种产业支撑的景德镇,在销售渠道的分崩离析,南方企业激烈竞争下,已经走上衰落之路。
  9、长春:中国的底特律


  汽车产业占全市经济总量70%的中国汽车城长春,以生产汽车零部件为主,一直试图复制底特律的辉煌。金融危机让这个“一业独大”的汽车城遭遇寒冬,也暴露高速增长背后产业结构单一,产业链短等种种问题。
  10、温州:劳动力密集型产业的绝路


  近10年来,温州本地现有工业企业和整体外迁企业对外累计投资额超过1000亿元,企业借贷资金链断缺,企业主选择仓惶出逃,温州危机震惊全国。这次危机折射出温州制造业和商贸业结构的单一,调整缓慢,企业规模偏小、竞争力低。
  11、铁岭:人口增长停滞


  辽宁铁岭新城目前来说房价上并不贵,甚至对很多人来说可以用很低来形容,大多数的楼盘均价在3000到4000元每平米,还有很多楼盘价格低于3000元每平米。如此低廉的价格却吸引不到住户,主要的原因是因为铁岭新区人口导入低于预期。
  12、湖北十堰:开山劈城无人居住


  为了建设“区域性中心城市”,新增大量的土地加速发展,然而却面临大量的楼盘竖起后无人购买的情况。“以前这里只是一片大山,才开山不久,谁会来这么偏僻的地方买房呢?”某楼盘虽然房子早已盖起,但很少看到有装修入住的。
  13、平遥


  在上一个世纪里,山西平遥商业繁荣,门类齐全,几乎包容了商业的所有行当的票号、钱庄、当铺、中药店、绸缎庄、杂货铺以至扇子、灯笼、戏装铺等等漫布于平遥的大街小巷。平遥也因信誉卓著而享有“小北京(楼盘)”的美誉。如今经过几百年风雨的荡涤,无尽的繁华逝去了,只留下清冷的建筑伫立于平遥城中。
  14、常州:空房率高


  与苏州、无锡并称“苏锡常”是江苏省最为富饶的地区。然而这里城市新区却遭遇房价停滞不前的尴尬。在华灯初上之际,大部分新小区孤灯一盏,无限凄凉。在常州,常驻人口在拆迁安置中获得了补偿,并不太需要购买新房。
  延伸阅读:
  2014年没有因为市场的好坏而改变前行的脚步,2015年的楼市大幕已经缓缓拉开,不管是开发商,还是买房者,心里都在进行着各种权衡和纠结。
  今年楼市会呈现什么样的景象?从目前所掌握的数据以及楼市发展趋势看,接下来楼市或许会有大的变动。
  一线城市难放松限购但一直在努力
  从去年以来,各个地方不断爆出放松调控的信息,但大都是半遮半掩,甚至更多通过试探性放松。尤以沈阳和呼和浩特最甚。沈阳发出消息,取消限购,但是很快就不承认了。呼和浩特才公布文件半天就又迫于舆论压力收回成命,并扬言是文件打错必须收回。
  紧接着又发布出来,正式宣布全国限购取消打响第一枪。截至今日,全国46个颁令限购的城市中,仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚等五个城市未取消限购。
  可以预见的是,即使今年一线城市很难放开限购,但是也一定会从各方面进行松绑。
  分类调控将更加贯彻下去
  新一届政府自上台以来,一改以往动不动就干预市场的理念,虽然坚持调控的大环境不动,但是在具体执行中已经分化成区别对待式的楼市调控政策,这种观念已经在2014年有所崭露头角,全年几乎没有任何行政性调控。而今年会体现得更加明显。
  一线城市房价稳定个别三四线城市或崩盘
  从全国市场上来说,一线城市没有问题,部分二线城市没有问题,个别三、四线城市的房地产存在死亡危机!以一群人倒下去、一群人站起来为标志。房地产行业大洗牌不可避免并且已经开始。
  因为在一线、二线高等级的城市,资源稀缺性还存在,房价还有上涨的空间,很多三四线城市是一个人口导出型的城市,而且经济结构比较单一,居民收入增长幅度有 限,支付能力偏弱,而地方政府看到机会加大土地供应,使项目竞争加剧。
  部分三线城市和四线城市、县城再按照这样的模式发展房地产,恐怕在扩张到一定程度的时候会导致崩盘。但是具有区域特殊性的一些海岛城市不会有问题。
  大房企纷纷撤离三四线城市
  2014年,接连传出房地产三四线失守,撤离三四线的消息,万达和恒大地产深陷银川泥潭。在营口,恒大地产、佳兆业、保利地产和嘉里集团都先后被当地政府招入,在这些公司的项目开工后,周边又有数十个项目陆续拔地而起,市场严重供过于求,企业此时已欲退不能。
  楼市调整期或将持续相当一段时间
  这次市场遇冷,与以往不一样,这次市场萧条几乎与政策无关,所以这应该是市场自我调整的一个机会。而且或许将持续相当长一段时间。
  购房者进入深度观望阶段
  政策上已经以稳为主基调,而房价也不再有上涨压力,更多的开发商将以降价走量为主打,而市场也将呈现去化的主旋律,购房者面对这种市场背景,更加趋于理性。但是在一线城市,购房者买涨不买跌的传统或有所改变,依然有强劲的市场需求。
  不动产统一登记继续难产
  去年12月22日,中国政府网公布《不动产登记暂行条例》,自2015年3月1日起施行。虽然被提上了日程,但是真正执行下去不可能会在今年3月有实质进展。
  毫不夸张地说,不动产统一登记将继续难产。近日网传地方不动产统一登记遇阻,开展情况不理想也在我的意料之中。
  房产税依然雷声大雨点小
  深圳市地税局有关负责人透露,因房产税存在较大争议,中央已确定停止房产税扩围,转为推进房地产税立法工作。届时,包括重庆、上海在内的已试点房产税的城市,将全部按照新法实施。
  财政部财政科学研究所原所长贾康日前公开表示,房地产税的基调是加快立法。从具体时间表来看,2015年房地产税应该进入立法程 序,如果2016年能够完成立法,2017年将正式依法全面实施。可见,房地产税比房产税更科学。
  自住房入市开始暴露问题
  2014年,可以说是自住房纷纷入市的一年,起初,对商品房的冲击力度是有的,但随着自住房价格优势的淡化,以及其自身的问题不断暴露,自住房自身规划、质量等方面问题使自住房优势渐失。在2015年肯定会有更多的自住房预购者专项新房和二手房市场。
  官员抛房现象将更加突出
  官员房多也不是什么秘密了。现在很多官员开始急于抛售。
  一方面缘于目前楼市下跌,他们看空楼市。另一方面与国家推出的“不动产统一登记制度,实现全国住房信息联网”以及迟早要推行的官员财产公示制度有关。尽管不动产统一登记难产,但其预期会给官员造成很大压力,抛房现象应该会常见。

发表于 2018-6-15 14:58 | 显示全部楼层
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