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住建部专家回应部分城市限购放开:方向没错

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发表于 2014-5-22 21:51 | 显示全部楼层 |阅读模式
住建部专家回应部分城市限购放开:方向没错
  今日有媒体称,住建部一位相关司局的人士向记者确认,“近期北上广深也有市场剧烈调整,部里正在观察研究,但依然不会发文表示限购退出”。报道称,与过去两年一有地方试探放松限购就被叫停不同,这一次中央在一定程度上给予了默认。
  对此,住房和城乡建设部政策研究中心住宅与房地产产业处处长赵路兴向上证报表示,这个方向没错。实际上,在今年全国两会上,住建部副部长齐骥就曾表示,今年房地产要“双向”调控,即对热点城市不放松,而对库存高的城市要控制节奏,并采取办法去库存。(上.证)


 楼主| 发表于 2014-5-22 21:51 | 显示全部楼层
住建部人士:除北上广深 其它城市限购可自行调节
  住建部多位人士确认,除北上广深之外,其它城市的限购政策可以自行调节,尤其是库存过大的地方,但不会明确发文。近期北上广深市场也有剧烈调整,他们正在观察研究,但发文确认限购放开的可能性不大。
  整整等了四个月,晋飞的房贷终于下来了。但这个期待已久的愿望实现时,他突然又感到那么不踏实。“你说我是不是买在高点了啊?”他问身边的朋友。
  这是他人生的第一套住房,位于北京南五环内。囿于严苛的限购政策,没有购房资格的晋飞匆忙同有资格的女友扯了结婚证。2013年年底签约后,房贷却迟迟批不下来,晋飞一度担心是自己的信用记录有问题,给销售顾问打电话,才得知“八成客户都没批下来”。
  这并非个例,高策地产代理的一手楼盘几乎都要申请三四个月以上才放款,严重影响了开发商的现金回款速度,其董事长陶红兵向记者证实了这一点。
  就在晋飞等待房贷审批的四个月中,北京楼市进入滞涨状态,成交量降了4成;全国的数据好一些,成交减少7%。
  自3月份起,杭州新盘跳水、青岛女地产商失联、百强房企光耀面临破产、绿城宋卫平让出个人股份等坏消息纷至沓来,楼市寒意袭人。
  跟楼市低迷的“罪魁祸首”开座谈会
  过去十年关于楼市调控的文件足足下发了179份;而过去一年中,一份都没有。即使央行召开被解读为“微救市”的座谈会,强调在首套房贷上要讲政治,也并未下发文件。
  中国老百姓已经习惯了楼市每隔两三年的阶段性萎靡、继而又报复性增长的节奏。但这一次不同,过去十年关于楼市调控的文件足足下发了179份;而过去一年中,一份都没有,调整完全生发于市场。
  华夏银行副行长黄金老认为,这决定了“本轮楼市向下调整的真实性”。
  至于原因,任志强在个人微博中将罪魁祸首归在“个贷收紧”上。除了缓批,贷款利率上浮影响更大,因为直接关系到购房成本。
  银行为什么收紧个人住房按揭贷款,源于2013年开始的利率市场化改革,“不赚钱,八五折房贷甚至是亏的。”中信银行总行一位人士告诉记者。克而瑞研究中心近日调研了69家银行,也证实了九成银行的首套房贷利率升到基准甚至上浮10%。
  关口之上,央行于2014年5月12日召集商业银行开了个座谈会,强调在首套房贷上要讲政治——“合理确定首套房贷款利率水平,及时审批和发放”。
  这个楼市冰封时刻召开的座谈会,被外界解读为“微救市”的信号。截至目前,央行尚未正式发文,这也与以往不同。
  不过,两天后工行还是公开表示积极支持,建行的内部消息是,将会增加5%的个贷放款额度。
  普通民众更关心的是,楼市再次由热转冷之际,“限贷”已经发生了变化,而类似上届政府的行政调控手段“限购”,会不会借机退出?
  最佳时间窗口
  “现在是改革调控手段的最佳时间窗口,让市场的归市场,政府的归政府。”
  本届政府对待楼市调控的态度,2014年3月公布的《政府工作报告》已有体现,就是“分类调控”。
  住建部副部长仇保兴之后的一次内部发言做了进一步阐释:“调控房地产市场就像治大国,必须像烹小鲜一样对待。能局部调的,就不要整体调,调节的手段对整体影响越小越好。能够用经济手段调的,就不要用行政手段调,行政手段越少越好。能够由城市政府调的,就不要由中央政府代替。”
  这无疑是将限购放松与否的权力交给了地方政府,剩下的问题只是什么时候退出,以什么样的方式和幅度退出。
  对地方政府来说,对土地财政的深度依赖,让其早就在放松限购这个问题上充满动力。
  2013年全国土地出让金超过了历史最高点的4万亿元,而2014年前四个月,土地购置面积同比降了8个百分点。
  同策咨询研究部测算了45个限购楼市的土地财政依赖度,依次是杭州、佛山、南京、长沙、三亚、合肥、福州、昆明、济南,依赖度最高的杭州高达156.4%。
  地方政府开始不断做出试探,2014年4月以来,南宁、郑州、铜陵、无锡等地纷纷出台政策,包括放松购房资格限制、支持公积金贷款、增加财政补贴等。
  最新的传闻是天津,计划直接放开第三套房,但截至目前官方并未直接发文。
  值得玩味的是,与过去两年一有地方试探就被叫停不同,这一次中央在一定程度上给予了默认。
  住建部一位相关司局的人士向记者确认,自年初以来,部里的定调就是“除北上广深之外,其它城市的限购政策可以自行调节,尤其是库存过大的地方。但不会明确发文。近期北上广深也有市场剧烈调整,部里正在观察研究,但依然不会发文表示限购退出”。
  “现在是改革调控手段的最佳时间窗口,让市场的归市场,政府的归政府。”全联房地产商会会长聂梅生表示。
  “实在没想到,很难面对”
  企业到位资金增速,一下子从2013年最高点的33%降到了4.5%。“这说明什么?开发商要缺钱了。”
  “实在没想到,很难面对”,尽管早在2013年6月份的博鳌房地产论坛上就预言房地产市场已到高位,增速将持续下降,但2014年前4个月的各项数据,还是超出了聂梅生的预期。
  最让聂梅生心惊的一个数据是企业到位资金增速,一下子从2013年最高点的33%降到了4.5%,销售回款、自筹资金、海外融资、银行贷款均有下降。“这说明什么?开发商要缺钱了。”
  缺钱首先反应在土地市场上,全国土地购置面积增速已经从2013年的8.8%变成负增长。
  上市房企阳光城近期只拿了福建晋江一块地,还是之前已经签协议锁定了的。董秘廖剑锋最近跟机构投资者交流时,坦承在拿地上目前采取审慎策略,公司工作重心集中在回收现金流上。
  远洋地产2014年倒是一下子购置了三块地,但在接受媒体采访时,董事局主席李明也表示要调整土地储备,现有土地中有1/3是100万平方米的超大规模项目,单个项目土地规模太大对于整体周转效率很有影响,将会采取部分退地的方法做出调整,比如秦皇岛项目的部分土地已经退还给政府以盘活存量土地。
  不过,也有一些开发商抱怨,这是因为政府放出的土地太少。
  除了少买地,新开工面积也在大幅度减少。根据国家统计局的数据,1-4月份全国房地产新开工面积降幅在20%以上。
  中小开发商还可以选择先少买地少开工,撑不下来了再降价,上市房企在这方面的腾挪空间则不大,尤其是不少上市房企还给2014年定下了不低于2013年的销售增速——万科、万达、碧桂园、保利等的增速都是20%上下,而其中保利地产1至4月签约面积却同比减少22.17%。
  在中原地产研究部看来,“土地市场的低迷反映出开发商资金紧张和预期的悲观,我们预计二季度、三季度将会有更多城市、更多开发商降价跑量。”
  这一轮楼市萎靡的根子,除了任志强认定的信贷紧缩,阳光100置业总经理范小冲认为也是因为“去年透支了太多,今年回调也很正常”。
  “中国经济正在从高速向中速换挡,房地产跟着换挡是正常的,但在经济结构尚未有根本性调整之际,降速超过经济总体,还是会产生不良影响。”聂梅生认为。2014年一季度国内生产总值128213亿元,按可比价格计算,同比增长7.4%,宏观经济增速明显放缓。
  但大嘴任志强却再次成为少数的“看多”派。5月18日深夜,他发表了一篇两千字的长微博,认为拐点并未到来:“差别会在城市间更加明显。今年的投资、销售、价格增幅都会与去年相比大大下降。但总体应是稳定的。或仍是略有增长的。”
  他的理由是,支撑房地产发展的基本要素并未根本改变。“1至4月的下降是与去年同期的高增长相比的。绝对销售面积仍是历史上除去年之外的最高量。但开工量的下降则在调整后续的供求关系。也必然在后期影响价格。”
  信贷水喉决定楼价
  过去六年间,楼市涨跌事实上越来越受制于信贷松紧。信贷收紧年份房价一路走低,信贷宽松年份房价则高涨。
  对楼市下跌拖累整体经济的担忧,支撑了过去数次的救市,但也因此导致了房价的报复性上涨,更阻断了房地产行业的正常周期性调整。
  绿城宋卫平将个人股权出售,或许正是救市刺激的一个悲剧注脚。2008年绿城曾命悬一线,最后却因4万亿实现命运逆转,2009年从全国第八升到全国第二,并完成全国化布局。结果限购政策一出台,急速扩张的高端产品迅速变成巨量库存,资金链陷入崩溃。
  如若限购退出,楼市会不会再次暴涨,从而重复过去的错误?聂梅生沉吟半晌说,“不见得,此一时彼一时。顶多能托个底,不让楼市悬崖式下跌。”
  陶红兵也认为放松限购对预期的影响要大于实质影响,因为在户籍并不严苛的二三线城市,限购目前的实际意义已不大。
  过去六年间,楼市涨跌事实上越来越受制于信贷松紧。信贷收紧年份房价一路走低,信贷宽松年份房价则高涨。
  华夏银行副行长黄金老给出一组数据:2008年-2012年,个人住房贷款余额同比增速与全国住宅价格同比增速基本保持了同涨同跌的变化趋势。2008年11月开始,房贷增速加快,房价增速加快。2009-2012年的1-2月房贷增速下降,同期房价涨幅趋缓。2013年1-5月,五大行新增贷款60%为个人贷款,上半年房价再次同比上涨11.98%。
  信贷会再次大放水吗?巴克莱银行首席中国经济学家常健认为不会,处在高收益货币市场基金的竞争中,银行在2013下半年的融资成本已经上升。他们并不倾向于提供较低的抵押贷款利率,除非他们得到更多来自中国人民银行的“需求”,而不仅仅是“指引”。国家主席习近平于5月10日关于适应经济新常态的表述,也暗示中央政府将会容忍来自房地产市场的“坏消息”。
  退出限购后,聂梅生提出,可以通过限制第三套房的贷款、提高房产税来遏制投资冲动。“既然市场已经自行作出了调整,为什么不能让过去房价上涨时制定的政策退出历史舞台,不再通过行政手段调控楼市,使用更市场化的信贷和税收政策?”(南.方.周.末.)
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 楼主| 发表于 2014-5-22 21:52 | 显示全部楼层
住宅价格增速持续放缓 房产调控措施有望微调
  世邦魏理仕(CBRE)今日发布的2014年4月全国商品房价格指数环比上涨0.1%至163(月度价格指标,基准为2006年1月的100)再创历史新高,这已是该指数连续第23个月上涨。全国70个大中城市中,44个城市的价格环比上涨,较3月份少12个;18个城市的价格保持不变,较3月份多8个;另外8个城市的价格环比下降。
  该指数显示,4月住宅价格增速持续放缓,此前一系列政策刺激的效果尚未显效。高盛高华预计未来几周将有进一步稳增长的举措出台,包括支持房地产领域的举措。野村中国首席经济学家张智威表示为应对很大程度上由房地产市场调整给经济带来的下行风险,中国政府将在今年第二季度放松货币政策。
  根据世邦魏理仕的统计,全国15个主要城市在4月份的商品房销售金额和交易面积环比分别下降了1.1%和1.9%。其中,中国北方城市大连和北京环比下降明显,分别为52.4%和31.9%。相反,杭州,南京和宁波等东部二线城市的销售业绩却好过预期,分别较上月上涨27.9%、23%和2.5%。
  "最新的宏观指标都显示出经济增长有持续放缓的迹象。"世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟先生指出。从今年1-4月份全国工业产值、固定资产投资和零售市场等增长指标来看,2014年中国的经济增长仍面临不少挑战。今年首4个月,整体信贷市场依然偏紧,社会资金总量供应持续放缓,其中信托贷款同比下降达79%。
  房地产行业的发展也不容乐观。今年1-4月份,全国住宅销售面积同比下降8.6%,房地产投资增速明显放缓。
  有鉴于此,中国人民银行在5月13日要求各银行支持首套房贷。这表明政府希望通过小规模的刺激手段来鼓励真正的住房需求,从而避免市场继续下滑。同时,在目前低迷的市场环境下,地方政府也开始以不同方式尝试对房地产政策做出一些微调。一些二、三线城市,如铜陵、无锡、天津滨海和南宁等都已推出新举措,主要包括:放松限购政策、降低住房公积金贷款首付款、财政补贴契税等。
  "上述这些刺激政策都还处于新出台阶段,市场反应仍有待观察。"陈仲伟认为,"为了避免房地产市场急剧下滑对整体经济所带来的冲击,各级政府有望在未来的一段时间继续对现有的调控措施做出微调。"
  中国政府自3月份以来陆续推出了多项政策措施。高盛高华在昨日的报告中预计未来几周将有进一步稳增长的举措出台,包括支持房地产领域的举措:
  我们认为这些政策说明虽然政府不再强调 GDP 增速的重要意义,但决策层并不满意于当前的经济疲软态势。中国政府并没有简单地通过扩大货币和财政政策来支持投资,而是更加注重采用有利于增长的结构性改革措施。从经济的长期结构性调整来看,这样的举措优于简单而激进的放松举措,但是可能起效稍慢。这一点对于国有-民间资本的合作来说尤其明显,因为这种合伙关系切实发挥作用的前提是从体制上对产权做出更好的保护。有鉴于此,我们认为中国经济的回升之路会较过去有更多波折。我们预计未来几周将有进一步稳增长的举措出台,包括房地产领域的支持,直至有清晰迹象显示经济增长提速。
  野村中国首席经济学家张智威也表示:
  近期的包括加快重大水利工程建设等一系列措施强化了野村此前的观点: 为应对很大程度上由房地产市场调整给经济带来的下行风险,中国政府将在今年第二季度放松货币政策。
  关于世邦魏理仕商品房价格指数
  由全球最大的商业地产服务和投资公司(按2013年的营业额计算)世邦魏理仕研究部创建的全国商品房价格指数是月度价格指标,用于监测全国新建商品住宅销售价格的波动。该指数基于国家统计局每月发布的70个大中城市住宅价格数据进行加权平均计算而得,设定2006年1月的值为100,2014年4月该值为163。(华.尔.街.见.闻.)
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 楼主| 发表于 2014-5-22 21:53 | 显示全部楼层
 限购"松绑"促地产股活跃 分析指调控将趋于分类调控
  地产股今日继续活跃,京津冀地区个股走势较强,此外四大地产股仅金地集团出现下跌,万科A、招商地产涨近2%,保利地产涨约1%。其他个股方面,世联行、中江地产、阳光城、迪马股份等个股均涨逾2%。
  受成交持续低迷影响,近日楼市“救市说”不断升温,而今日有媒体报道称,住建部多位人士确认,除北上广深之外,其它城市的限购政策可以自行调节,尤其是库存过大的地方,但不会明确发文。
  业界人士分析称,随着楼市分化越来越明显,未来调控将趋于分类调控,而不会是统一取消限购限贷政策。
  广发证券认为,上周央行出台对个人住房金融的五条意见,要求银行合理确定首套房利率,并及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。此后据相关媒体报道,工行称将加快个人房贷款审批,广州等地银行也有较快反应,这对于稳定当前市场预期有利,同时也有利于开发商加快回款。在地方政策方面,浙江、广东、天津部分城市的限购松绑政策传言愈烈,扬州等地住房公积金政策也有所放宽,央行的表态将会增加地方政府未来对于需求抑制类住房政策放松的预期。广发证券维持房地产板块“买入评级”。(证.券.时.报.网.)
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 楼主| 发表于 2014-5-22 21:53 | 显示全部楼层
  楼市逢低必闹退房模式再启
  屋漏偏逢连夜雨。在近期楼市深陷"拐点争议"的背景下,房企遭业主维权的消息频繁传出。
  据媒体昨日报道,华润置地哈尔滨房地产公司开发的"欢乐颂"楼盘近日遭业主举报,称该项目存在虚假宣传。目前华润已经承诺将对700余户业主进行相关补偿和退房处理,消息一出立即引发上百名业主退房。
  记者梳理近年来的"房闹"事件发现,每次涌现的退房现象背后,都伴随着楼市的不确定性,降价更会直接酿成冲突。但也有分析人士对本报称,其实一些业主知道降价不是退房的正当理由,因此存在借题发挥的心理。
  虚假宣传引发退房
  "欢乐颂"哈尔滨购物广场位于哈尔滨松北区,在昆明街、世茂大道、郑州街围合区域,2011年开工。当时有公开报道称其为"红色央企华润集团投资20亿元在哈尔滨市松江区建设的东北最大购物广场"。
  根据当时的规划,该项目总建筑面积约30万平方米,为商住一体的城市综合体,预计2014年底投入运营。本报记者昨日在房地产门户网站看到,该项目于2012年9月开盘,入住时间为2014年6月,住宅均价为6500元/平方米。
  但昨日有媒体报道称,"欢乐颂"楼盘近日遭业主举报,称该项目存在虚假宣传,即销售阶段承诺的商场面积大幅缩水、商场与住宅楼间距明显缩小,此外还存在绿地面积不足、电梯不符规定等问题。
  上述报道称,2014年1月,在商场迟迟未动工的前提下,哈尔滨市规划局网站上公布了华润对"欢乐颂"商场的变更规划。新的规划是,商场面积从23万平方米缩减至15万平方米,商场与楼间距由60米缩减至33米。
  记者昨日在房地产网站的业主论坛看到,一周以来,业主的相关留言层出不穷。5月20日,一名网友还在论坛中发了一张照片,照片上一群统一穿着白色T恤的人,正在"欢乐颂"项目接待中心的指示柱下,拉着数条写满标语的白色横幅,严厉指责华润"欺诈业主"。
  也正是在20日这天,华润置地哈尔滨公司在松北区信访办新召开了一次协调会,该公司总经理李春展在会上承认,"欢乐颂"项目存在"一定问题",让业主"感到不满意"。
  公开报道显示,李春展承诺华润将对700余户业主进行相关补偿和退房处理,为业主依照银行贷款利率退回购房款。此话一出,维权业主陆续赶到现场进行退房签字,出现了百名业主"冒雨退房"。
  对于一家背靠央企的上市房企而言,商业规划突然改变的原因到底何在?对此,华润方面尚未公开作出解释。有接近华润置地人士昨日记者分析称,在华润的产品线中,"欢乐颂"相对来说是较低端的商业综合体项目,选择改变规划、减少商业面积,可能与招商情况有关。
  "前期规划的23万平方米商业面积太大,(当地)应该是没有那么大的市场需求的,估计前期调研不够充分。"上述接近华润置地人士表示。
  就"欢乐颂"业主维权一事的进展,本报记者昨日致电哈尔滨官方,目前尚无回音。
  退房现象的隐喻
  山雨欲来风满楼。无独有偶,纵观近年来的房地产行业,"被退房"的品牌房企远不止华润置业一家。
  较早的一起令人印象深刻的退房事件,发生在2009年的重庆。彼时,以房屋漏水、高层住户被隔离在别墅区外等理由,部分"北滨1号"业主向开发商中海地产重庆公司提出退房。但值得注意的是,该小区部分业主当时倾向于退房的另一个原因是,"北滨1号"部分商品房的售价比一年前即2008年低了2000元/平方米甚至更多。
  这起发酵多日的退房事件,不能说是中国楼市记忆中的一个偶然片段。当时的背景是,源于西方的金融危机迅速向东方蔓延,2008年中国70个城市住房均价下降0.3%。这是1998年"房改"开启中国地产黄金10年后的首次下跌,低迷的成交量也使开发商记忆犹新。
  楼市下行,价格回落,业主与房企的纠纷事件就会频出。随后的2011年,房地产市场似乎又重演了这一连锁反应。
  楼市调控影响下,2011年多地楼市出现成交下滑,不少房企跑量。与之相应的是,又一轮退房现象出现,北京、上海等地一些新房源出现较大幅度降价销售,引起部分已购房业主的不满,一些业主要求给予补偿甚至退房。
  根据公开报道,2011年11月广州一手房市场有133宗退房案例。当年11月27日,长沙万科城百余名业主齐聚位于长沙市福元路的万科城,戴着口罩手举"退房"字样,向万科提出了"退房"诉求。此前的11月15日,上海万科清林径楼盘也遭遇业主退房要求,并发生冲突。
  业内人士分析称,这些发生在企业与业主之间的纠纷,看似个案,但在抗风险能力有限、市场化程度不高的中国房地产行业,却如同一场炎症,在每一轮楼市创痛期爆发开来,成为一种疾病的隐喻。
  近期的退房事件也没能豁免这个逻辑。两周前的5月8日,北京昌平区南邵镇的路劲世界城近百名业主来到北京住建委,投诉路劲地产"以双合同捆绑新风系统变相涨价",并举报路劲卖房过程中存在违规欺诈和虚假宣传行为,要求其退还通过捆绑销售向每户购房人收取的施工改造合同款。更尴尬的局面是,4月初,南京江宁区一项目因资金问题停工,17名业主爬上楼顶拉开横幅,表达愤怒情绪。
  与此同时,今年在全国多个城市均进行大幅促销的香港地产巨头九龙仓,几乎成为遭受"房闹"最为频繁的房企。从杭州、常州到成都,不是因为价格"跳水"遭到业主围攻,就是因为"低开"被周边楼盘视作"不道德的搅乱市场行为"。
  这一轮"房闹"的背景是,今年春节过后,包括一线城市在内,楼市一直未见暖意。中原集团研究中心监测的54个城市数据显示,今年"五一"假期新建住宅成交面积较去年同期大幅下滑47%,其中一线、二线、三四线城市均有明显下挫,降幅分别为40%、65%、32%。2014年"五一"假期成交量为近四年以来的历史低位。
  在市场下行情绪浓厚的背景下,退房事件有可能形成羊群效应。有业内人士对本报分析称,其实业主自己也知道,如果因为降价去退房,肯定是退不掉的,但是利用商业面积缩水等原因,或许就能有所收获。
  北京盈科律师事务所李冰律师则对本报表示:"如果是开发商在预售阶段承诺的项目配套出现较大变化,这是开发商履行合同的瑕疵,业主有权追究开发商违约责任。但如果仅仅是因为项目降价要求退房,则很难在法律上站住脚。因为既然商品房买卖合同已经履行完毕,因降价而要求退房或补偿的,就是对交易秩序的破坏。"
  李冰同时认为,开发商降价属于市场行为,政府也不应该过多干预。"不允许开发商降价或要求开发商对老业主补差价,这可能导致开发商成交量降低或归零,成本无法回收,有些开发商因此资金链断裂;而降价销售,开发商还有机会收回成本。"(第.一.财.经.日.报 蔡.胤 柳九.邦.)
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 楼主| 发表于 2014-5-22 21:53 | 显示全部楼层
  北京郊区多楼盘降价超10% 下半年跌幅或将扩大
  京郊开打"价格战"多楼盘降价超10%
  北京房价松动的迹象已愈来愈明显。
  以刚需盘为主的京郊板块,再度成为市场调整的"急先锋",率先开打价格战。目前,北京大兴、通州、房山等郊区多个楼盘降价幅度超过10%。
  "目前北京近郊几个区域都存在后期供应量较大的问题,加上今年下半年大量自住型商品房将入市,购房需求正在急剧减少,刚需盘只能通过降价来吸引客户。"亚豪机构总监郭毅说。
  "今年下半年,京郊房价还会进一步调整,预计下跌幅度在20%左右。"北京世德伟嘉房地产投资机构副总经理刘伟表示。
  多区域降幅超10%
  5月18日,记者在北京大兴天宫院板块踩盘时发现,尽管是周末,保利首开熙悦春天项目售楼处里,前来看房的人却门可罗雀。一位楼盘销售人员向记者介绍,在售的项目二期于3月底开盘,精装修交房,目前均价在21000元/平米。
  上述销售人员所说的保利首开熙悦春天二期价格,与今年2月中旬一期开盘均价23000元/平米相比,降价幅度达到10%。值得关注的是,该项目一期开盘当日,近600套房源仅1小时便宣告售罄。如今即使降价,项目的销售情况也不乐观,开盘至今已一个半月,二期仍未销售完毕。
  上述销售人员还表示,剩余的房源将做清盘促销活动,但具体优惠内容目前不方便告知。
  同在大兴的亦庄板块,亦成为"领跌"北京楼市的区域。日前,北京城建(7.49, 0.04, 0.54%)·海梓府近100套房源以"特价房"的名义变相降价,这部分房源售价从之前的36000元/平米降至28800元/平米,单套总价直降40万元。
  此外,亦庄板块的金第万科·金域东郡一期开盘价为31500元/平米,而二期开盘价已降至26000元/平米;林肯公园也从36000元/平米降到32000元/平米,降幅均超过10%。
  值得关注的是,该板块的珠江四季悦城不仅以14800元/平米的低价入市,还推出零首付的促销方式吸引客户。
  "即使降价幅度达到10%,大兴区域目前的房价仍处于高位。"中原地产市场部研究总监张大伟告诉记者,"去年在首都第二机场的概念刺激下,大兴房价飙升,与2012年相比整个区域的住宅均价上涨了五成左右。"
  不仅大兴,去年顺义、通州、门头沟、房山等郊区,房价涨幅均超过北京市区。由于去年涨幅过大,这些区域的楼盘以不同的方式降价。
  5月17日,记者在通州板块走访时,华业东方玫瑰一位售楼人员表示,目前在售的C区是项目四期,销售均价在22800元/平米左右,此外还有95折的优惠活动,折合下来在21660元/平米。"我们上期开盘的B区均价为24000元-25000元/平米,开发商降价走量是因为在通州又拿了一块地,急着回笼资金。"
  "五一"期间,K2地产在通州的老项目清水湾推出部分特价房源,售价仅为1.7万元/平米,这一价格与周边二手房价格不仅倒挂,而且与目前该小区二手房业主动辄超过3万元/平米的价格相比,几乎腰斩。
  此外,房山区的首创·新悦都、世茂维拉等项目,均在变相降价。金融街(5.84, -0.02, -0.34%)控股在昌平的项目金色漫香苑,日前也推出大幅降价促销活动,该项目20多套房源售价为23000元-25000元/平米,相比3月份的28000元-31000元/平米的均价来说,单价直降5000元/平米,降价幅度也超过10%。
  "对于开发商来说,降价能够更快地消化库存,实现资金回笼。"郭毅表示。
  绿地集团京津事业部营销总监李蓟告诉记者,在北京,产品结构很关键,如果项目的消费群体以刚需为主,将面临自住房的竞争,这样的项目肯定要降价。
  下半年跌幅将扩大?
  伟业我爱我家市场研究院统计数据显示,目前北京库存量已经突破7万套,为近13个月来新高。其中通州、大兴库存量分别为14017套和13779套,未来将面临较大的去化压力。
  以亦庄板块为例,亦庄从去年10月份开始推盘加速,至今已有8个项目进行14次开盘,供应量达到2555套。
  "由于房企上半年销售额普遍偏低,为了中期业绩考核,开发商要快速走量回款。尤其是像金色漫香苑这样的老盘,相比新盘土地成本的压力比较小,项目回调的空间比较大。"张大伟指出。
  今年以来,北京住宅市场量价齐跌,楼市逐渐进入买方市场。据亚豪机构统计,4月份北京商品住宅共成交约5700套,环比、同比分别下降22%、31%,同时,商品住宅的成交均价约为24800元/平米,不仅环比下滑近一成,也创下半年以来月度成交价格的最低。
  "现在北京各个地区都有领降的项目或低于预期开盘的项目,尤其像是房山、昌平、顺义等刚需性楼盘密集的区域。"郭毅说,"一方面是由于刚需楼盘受自住房冲击较大,另一方面购房者也开始陷入观望。"
  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,去年北京各区的房价涨幅明显,这也使得这一轮调整中,北京房价的回调空间较大。"北京楼市现阶段需求购买力缺乏支持,观望情绪浓厚。受这些因素影响,市场成交低迷的情况仍将持续。"
  "从上市公司中期业绩考虑,公司也希望把在售项目的尾盘跑量销售,在6月底前实现回款。"北京当地一位开发商对记者表示,近期住建委大量批证,也成为越来越多的房企加入"抢收"队伍的一个重要原因。
  不过,一位不愿具名的业内人士分析,房企通过各种方式降价促销,但部分楼盘的去化率仍不理想,随着库存量逐步走高,今年下半年到明年上半年,北京房价走势依然不乐观。
  "根据以往经验,如果在市场刚刚冷却时采取降价策略,即使幅度有限,也会取得不错的效果。但是,随着市场逐渐步入寒冬,降价所带来的效应也将递减,开发商不得不花更大的代价,才能换取相对理想的成交量。"上述业内人士称。(华.夏.时.报.李.洁.董.映.颉.)
  
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 楼主| 发表于 2014-5-22 21:53 | 显示全部楼层
  限购城市松绑动力:土地流标大增
  持续低迷的房地产销售市场已经影响到了地市。截至4月底,40个城市中已有多个城市出现土地流标现象;与此同时,地方债偿还高峰将至,多个对土地财政依赖较大的城市面临巨大压力。
  进入5月,越来越多的地方城市加入了限购松绑的阵营。而在中央层面,房地产调控的力度也有所放松,央行甚至召开座谈会向银行喊话,希望银行支持首套房贷。
  这是不是又一次的房地产救市?地方救市的力度和影响将会如何?是否会带来2009、2012年的回暖和大涨?
  各项指标和数据显示,目前房地产市场不容乐观,压力较大。
  据国家统计局数据,前4月,房屋新开工面积大幅下降,商品房销售面积和销售额降幅分别达6.9%和7.8%,幅度较一季度继续扩大。
  楼市成交压力下,土地市场也受到很大影响。截至4月,中原地产监测40个城市中三四线城市累计土地流标率为26%,较去年年末大幅上升10个百分点,二线城市亦增长3%,而一线城市则自5%缩减至3%。溢价率方面,仅有二线城市溢价率与去年月均水平持平,一线及三四线均有1成左右的回落。
  房企的购地意愿也在降低。2014年1-4月份,房地产开发企业土地购置面积8130万平方米,同比下降7.9%,降幅比1-3月份扩大5.6个百分点;土地成交价款2214亿元,增长9.6%,增速回落1.8个百分点;而从重点企业拿地状况来看,4月其拿地面积环比下降46%,同比下降80%以上。
  中原地产首席分析师张大伟表示,去年下半年土地市场的火爆现象难以延续,各线城市土地均有所降温,并已开始产生分化;房企受到销售不佳,资金链趋紧的影响,虽然对一线城市地块仍有一定渴求,但购地已趋于谨慎及理性,而对于二线及三四线城市,尤其是目前成交量疲乏、库存量偏高、楼市降价预期较高的城市,房企拿地意愿普遍减弱,从而致使流标地块增多。
  同时,各地政府亦在房地产市场降温之际放缓推地步伐,推出地块难以以较高溢价成交,从而导致溢价率同比回落。
  土地市场的低迷直接影响土地出让金的回收,而这大大加剧了地方政府的财政紧缩。与此同向构成压力的是,根据审计署数据,截至2013年6月,全国地方政府债务总额已增至17.9万亿元,其中2014年部分地方面临偿债高峰的来临。
  用益信托数据显示,基础产业类集合信托全年到期规模高达3309.7亿元,而在该类信托中,剔除矿产类信托产品,其余皆属于地方政府性债务融资类信托,今年约有1680.53亿元到期。
  就发行区域来看,今年5月份到期的平台信托主要集中在中东部的沿海地区。其中,江苏省到期规模高达44.6亿元。位居其后的是天津和内蒙古,到期规模分别是8.23亿和6.99亿元。
  地方"土地财政"危机
  世联行研究总监吴志辉指出,对于地方政府而言,房地产低迷带来的主要影响是土地出让收入锐减,这会减少地方政府固定资产投资,增加其债务风险。
  如果以土地出让金收入占当年一般预算财政收入来简单衡量地方对于土地财政的依赖度,同策咨询研究部数据显示,45个楼市限购城市的土地财政依赖度较高的(超过80%)共13个城市,其中,杭州、佛山、南京、长沙4个城市超过100%,杭州为45个楼市限购城市的土地财政依赖度最高的城市,土地财政依赖度高达156.4%。
  经济较为发达的一线城市目前对于土地财政的依赖也仍然较大。深圳对土地财政依赖度只有27%,但是,北京、上海和广州的土地财政依赖度仍然在50%-60%之间。
  上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,土地出让金和房地产税收一般能占到地方政府财政收入的50%-60%,不论是房市降温还是地市降温,都会对地方财政带来很大影响。同时,他也指出,"楼市降温之后,还会影响到其他相关产业的发展,这将给地方经济的增长带来很大的困难。"
  同策咨询研究部总监张宏伟指出,二三线城市的土地流标和房屋销售不利,将直接影响到地方的偿债水平或市政工程等推进力度,甚至可能引发阶段性土地财政危机,而这将成为诱发松绑楼市"限购令"的主要原因,"研究放宽限购政策"或许成为相关部门短期内摆脱这种还债险局的探索之路。
  杨红旭表示,由于中央分类施策的总体原则和地方政府偿债的驱动力,未来库存量偏大、价格涨幅小的三四线城市,将加快出台"托市"甚至"救市"的政策。
  压力之下,近期已有数个城市出台相关政策刺激楼市。
  根据链家地产市场研究部统计,二季度截至目前,地方政府出台宽松调控政策的已有宁波、无锡、杭州萧山、天津滨海、铜陵、郑州、扬州7个城市。另外,天津、广州南沙、佛山高明、常州和福建也都传出过调控松动的传闻。
  根据明确出台楼市松绑政策城市看,当前楼市宽松的调整方向主要有限购部分放宽、住房贷款放松、降低房企资金压力三个方面。政策调整的城市所在,除郑州和天津外,都处于"长三角"辐射区域。(21.世.纪.经.济.报.道.张.晓.玲.杨.晓.艺)
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发表于 2014-5-23 08:37 | 显示全部楼层
早上好!感谢老师分享!
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